La importancia de los contratos de arras en la compraventa de viviendas

Uno de los pasos claves en el proceso de compraventa de viviendas es la firma del contrato de arras, que es el trámite que garantiza tanto al comprador como al vendedor que el trato se va a cerrar en los términos acordados.

Cuando un propietario pone en venta un terreno o vivienda, es probable que reciba varias ofertas por parte de personas interesadas. El contrato de arras, entonces, es el testimonio escrito de que existe un acuerdo con una persona determinada, en torno al precio de la vivienda y el modo como se va a pagar.

Este acuerdo va acompañado por un anticipo, y es un paso común en la compraventa de viviendas, ya que permite al comprador iniciar los trámites para conseguir el préstamo o gestionar la hipoteca para poder realizar la compra.

Aunque es un paso previo al contrato definitivo, no por eso se puede descuidar o tratar a la ligera, como a veces sucede. Un contrato de arras incluye datos claves en la compraventa de vivienda.

Por ejemplo: cuánto dinero pagado en el anticipo se descontará del pago final, precio de la vivienda, plazo para formalizar la escritura y a quién corresponde los distintos pagos e impuestos, entre otros.

A pesar de la importancia de esta figura, en la compraventa de viviendas es notable que muchos compradores y vendedores utilicen contratos de arras modelo que se cogen de internet o elaborados por personas sin formación jurídica.

Además de ser clave que el modelo de contrato de arras que se vaya a utilizar sea revisado por un abogado especialista en gestión inmobiliaria, el acuerdo debe incluir los siguientes datos:

• Información básica sobre el vendedor y el comprador: documentos de identidad, dirección.
• Localización e información que permita identificar claramente la propiedad en venta, como el número de Catastro y la dirección exacta.
• Indicación clara de la cantidad de dinero entregada en forma de anticipo, y cuánto de ese importe se va a descontar del pago definitivo.
• Límite de tiempo para firmar el contrato de compraventa.
• Distribución de los distintos gastos y pagos de impuestos.
• Compromiso y plazos para hacer los trámites de la escritura de la propiedad.

Los contratos de arras incluyen tres modalidades:

Arras penitenciales
Son las que con mayor frecuencia se utilizan y se encuentran señaladas en el artículo 1.454 del Código Civil, y son conocidas también como arras de “desistimiento”, ya que están vinculadas con lo que sucede si luego de pagar el anticipo una de las partes desiste.

En este caso, si es el comprador el que renuncia a seguir con la compra, perderá el anticipo; y si es el vendedor, este se verá obligado a pagar al comprador el doble del anticipo que recibió con el contrato de arras.

Arras confirmatorias
Son las arras cuyo objetivo es confirmar que hay un acuerdo para la compraventa de la vivienda y que ambas partes aceptan las condiciones para el traspaso de la propiedad. De este modo, el anticipo entregado con las arras se considera un primer pago y parte del precio total de la vivienda.

Arras penales
Se asemejan a las arras penitenciales en la medida en que implican sanciones económicas para aquella de las partes que incumpla con el contrato, más allá de la pérdida o la devolución duplicada del anticipo.

Las arras penales pueden incluir otras cláusulas y sanciones acordadas entre ambas partes, para asegurar que el trámite de compraventa de la vivienda se lleve a cabo sin perjuicio para ninguno.